PS krönikör om bubblan: "Det är alldeles för sent"

Det är påtagligt hur ofta politiker och institutioner inser eller uppmärksammar ett problem långt efter att det är fullständigt uppenbart att situationen är ohållbar. I stället riskerar man nu med eventuella åtgärder och förändrade spelregler att göra en normalisering betydligt mer smärtsam än vad den hade behövt vara.

Det finns olika förklaringar till varför bopriserna ökat så dramatiskt de sista åren. Inkomstutveckling och bostadsbrist är två. Men den absolut mest dominerande faktorn är rimligen räntorna. Lägre räntor gör pengar billigare och med billiga pengar kan man låna mer. 1992 kostade ett tremånaderslån på Swedbank, utan rabatt, 24 procent. Det innebär att ett lån på 1 000 000 kr alltså kostade 240.000 kronor om året eller 20.000 kronor per månad före ränteavdrag. I dag kostar samma lån med listränta cirka 24.000 kronor per år eller 2.000 kronor per månad. De talas som sagt om bostadsbrist och andra kvasiförklaringar, men fundera på ovan så är den stora anledningen till boomen rakt framför ögonen.

Det hade varit önskvärt att våra politiker – om de nu ska vidta åtgärder som slopat ränteavdrag – hade gjort det för länge sedan. Skulle man göra det nu när räntorna eventuellt är på väg upp igen riskerar ju effekten att bli dubbel. Ett minskat eller helt borttaget ränteavdrag slår direkt mot kostnaden för bolån, vilket skulle sänka bostadspriserna.

Amorteringsreglerna har de senaste åren stramats upp rejält och från att man i princip har kunnat låna till hela bostaden ska nu kapitalinsatsen vara 15 procent av köpeskillingen. Likaså måste man amortera ner till 50 procent i fallande skala. Om skulden är större än 70 procent av tillgångens  tilltänkta värde ska man amortera 2 procent av lånebeloppet. Om vi leker med tanken om ett lån på 4.000.000 kronor, vilket inte bör vara ovanligt i storstadsregioner, ska man amortera cirka 6.600 kronor i månaden. Med de nya föreslagna reglerna skulle amorteringen behöva bli 10.000 kronor per månad.

Om vi nu får nya, stramare amorteringsregler och ett avskaffat ränteavdrag så skulle den totala månadskostnaden för ett lån på 4.000.000 kronor med en ränta på 1,5 procent bli 15.000 kronor per månad inklusive amortering. Detta i stället för som nu 10.100 kronor eller om man har amorteringsfria lån sedan gammalt 3.500 kronor per månad.

Tittar vi på mellanskillnaden mellan 3.500 kronor och 15.000 kronor blir det 11.500 kronor. 11.500 kronor mindre att lägga på sitt boende. Jo, jag tackar för att detta kommer få effekt på bopriserna. För 11.500 kronor per månad kan man ju i dag i teorin låna 9 200 000 kronor. Fundera på den.

Redan utan att räntorna går upp skulle man alltså lyckas konstruera högre kostnader och helt sonika ta bort alla förstagångsköpare och bostadskarriärister som jagar finare objekt. Marginalköparen är därmed utraderad. Vad händer då om räntorna samtidigt stiger? Det blir ju någon form av kvadrupeleffekt.

Med andra ord riskerar föreslagna åtgärder att minska rörligheten på bostadsmarknaden, öka prissvängningarna på marknaden i det kortare perspektivet men framförallt – om tajmingen visar sig helt fel – skapa relativt stora prisfall även på det stora hela. En minskad omsättning kommer obönhörligen att skapa ett prisvakuum och med det tvära kast på priserna på bostäder och områden emellan, vilket definitivt inte är önskvärt.

Personer med gamla lån kommer alltså inte att vilja flytta i samma utsträckning för att de då kommer omfattas av de nya reglerna.

Gör man nu detta i en miljö där räntorna är på väg upp och svenskar i allmänhet har för stora lån riskerar man bidra till att svensk bostadsmarknad, konsumtion och tillväxt fullständigt havererar. De ökade boendekostnaderna måste ju finansieras på något sätt. Skulle den svenska medelklassen få minskat konsumtionsutrymme är det inte bra. Skulle förmögenhetseffekten dessutom raderas ut sitter vi på pottan rejält. De svenska medelklasskungarna och drottningarna skulle tvingas dumpa både Volvo, hund och i värsta fall även villan eller radhuset och kanske även varandra.

Någon dyr fin gasolgrill lär det inte bli tal om till sommaren och en uppsjö av ”fake”-grillare skulle tvingas använda det mer genuina alternativet kolgrill. Ja, ni förstår. Det skulle även påverka hur människor väljer att laga mat. Minst sagt raljant, men konsekvenserna av hur bostadspriserna påverkar svensk ekonomi och svenskarnas beteende kan inte underskattas.

Politiker med makt må vara generellt populistiska och kortsiktiga men de är inte självmordsbenägna. Tvärtom – de är ju trots allt karriärpolitiker!

Att införa ovan diskuterade regleringar eller strama åt dem skulle nämligen vara just det, politiskt självmord. Och därför lär de inte våga göra det. Även om de ofta förefaller sakna analytiskt förmåga kring sådant som är viktigt så är de skickliga på att analysera vad som kan komma att påverka deras egen personliga framtid.

Det skulle helt enkelt vara bättre att avvakta och se vad som händer med bomarknaden och räntorna och införa regleringar efter det att en eventuellt nedgång bottnar ur och vänder upp i samband med ett mer normalt ränteläge.