28 feb. 2025

Antal läsare idag: 233 743

Dagens PS

Läge för fastighetsaktier? Här är toppförvaltarens favoriter

Peter Norhammar, förvaltare av fonden Avanza fastigheter by Norhammar är Veckans börsprofil.
Peter Norhammar, förvaltare av fonderna Avanza fastigheter by Norhammar, Coeli Norhammar Property samt NRP Anaxo Nordic m2, är Veckans börsprofil. (Foto: Avanza Bank)
David Ingnäs
David Ingnäs
Uppdaterad: 31 jan. 2025Publicerad: 31 jan. 2025

Fastighetsaktierna gick mot ett toppår 2024 när allt plötsligt vände ner på hösten. Vad var det egentligen som hände? Är det dags för revansch nu i år och vilka bolag ska man egentligen satsa på i den djungel som råder med olika fastighetstyper, varierande geografiska lägen och makrotrender.

ANNONS
ANNONS

Mest läst i kategorin

Veckans börsprofil Peter Norhammar, erfaren förvaltare av fonderna Avanzas Fastighetsfond by Norhammar, Coeli Norhammar Property samt NRP Anaxo Nordic m2 hjälper till att reda ut för Dagens PS läsare och delar dessutom med sig av två intressanta aktiecase.

Veckans börsprofil är en artikelserie som publiceras varje fredag där Dagens PS ställer fem snabba frågor till en aktuell person inom börs och finans.

Namn: Peter Norhammar

Titel: Förvaltare av fonden Avanza Fastighet by Norhammar, Coeli Norhammar Property samt NRP Anaxo Nordic m2.

Bakgrund: Har varit i finans- och fastighetssektorn sedan 1996. Många år på SEB, fyra år som förvaltare av Länsförsäkringars fastighetsfond innan han startade Avanzas fastighetsfond i eget namn i januari 2022.

Aktuell: Fonden firar två år den sista januari.

1. Fastighetsaktier hade ett starkt 2024 fram till slutet av september då sektorn föll brant fram till årsskiftet, vad hände?

Det var lite irriterande måste jag säga för fundamentalt sett så utvecklades bolagen bra hela 2024 och börskurserna hängde också med till en början. Det blev billigare att låna pengar och centralbankerna sänkte räntorna.

Sen diskonterades helt plötsligt att Donald Trump skulle vinna presidentvalet, vilket man kanske redan visste på sommaren, men av någon anledning gick det upp för marknaderna i september. Hans politik går ju ut mycket på höjda tullar och avregleringar vilket i makroekonomiska termer uppfattas ganska inflationistiskt vilket ledde till att en högre inflation och färre räntesänkningar istället började räknas in.

ANNONS

Vi såg hur de långa räntorna i USA smittade av sig på Europa och Sverige vilket på kort sikt brukar leda till att börskurserna för fastighetsaktierna faller även om bolagen underliggande fortsätter utvecklas bra. Men börstemat “fastigheter” blev helt enkelt inte lika positivt längre.

Därtill har det kommit positiva ekonomiska signaler från USA vilket gjort att kapitalflödena primärt har gått från Europa till USA, vilket särskilt drabbat räntekänsliga aktier som fastigheter.

ANNONS

Senaste nytt

Spela klippet
PS Partner

Rekordår för RLVNC: "Visar att vår affärsmodell fungerar"

14 feb. 2025

2. Är det på väg att vända nu med tanke på den fallande räntan eller vad är din bild av läget?

Ja när inflationssiffran för december offentliggjordes i mitten av januari så var den lägre än väntat och vips så började då de långa obligationsräntorna att falla igen och fastighetsaktierna att stiga. På kort sikt är utvecklingen väldigt sammankopplad med amerikanska inflationspolitik och data.

Jag tror absolut att vi har sett botten nu och börskurserna är faktisk upp några procent från årets början.

Kärninflation i USA skräller – börsen på grönt

Siffrorna över USA:s kärninflation för december kommer in något lägre än prognos, rapporterar CNBC. Även om de amerikanska konsumenterna betalade högre priser i december överraskar inflationsstatistiken som nu släppts i någon positiv mening.

3. Fastighetssektorn innehåller ju i sin tur en rad olika typer av verksamheter, någon typ du särskilt ser positivt på nu?

Det finns verkligen många olika delar av fastighetssektorn som inte nödvändigtvis utvecklas på samma sätt. Vi tror att fastigheter som har en hög yield, alltså genererar höga kassaflöden, kommer att vara vinnare.

För det är ju den typen av tillgångar som också kommer att få lite fallande avkastningskrav när räntan går ned. Vi ser ett stort intresse från investerare också på att köpa tillgångar som har en avkastning på runt 5-7 procent då det blir ett tydligt yield-gap, alltså kassaflödet från fastigheten blir betydligt större än kostnaden. Man hamnar då ganska snabbt i segmentet lager, industri eller lättindustri.

ANNONS

Det finns säkert några kontorstillgångar som passar in på detta om man kikar på andra orter än de tre storstäderna också.

Någon del man bör vara extra försiktig med?
Med samma resonemang är vi fortsatt försiktiga med hyresbostäder för där är helt enkelt avkastningen för låg och vi tror heller inte att vi kommer se någon värdetillväxt där i det korta perspektivet.

Vi är också försiktiga med kontorsexponering i Stockholm, det känns som den marknad där det svänger mest, särskilt i kranskommunerna. Där får vi flera signaler att det är svårt att hitta hyresgäster nu men samtidigt skulle det kunna se helt annorlunda ut om ett år. Däremot tror jag att kontors-döden efter covid är överspelad.

4. Du har Catena som största innehav, berätta varför och om det är någon av dina andra innehav du tycker känns extra intressant?

Catena (börskurs Catena) är ett väldigt välskött bolag med en lång historik av värdeskapande. Det är verkligen ett kvalitetsbolag. Ska man bygga en aktieportfölj med bra bolag som man vill äga över tid så är Catena en aktie man vill ha med.

Sen äger de just den här typen av tillgångar som har en yield på i närheten av sex procent samtidigt som de har en kostnad för de lånande kapitalet på runt 3,7 procent. Belåningsgraden på under 40 procent gör också att de kommer kunna investera både via projektutveckling eller köpa nya fastigheter och öka kassaflödena ännu mer framöver. De har långa fina hyresavtal med välkända stabila hyresgäster.

Nya Nivika-vd:n: “Min styrka är att bygga bolag för tillväxt”

Fastighetsbolaget Nivika har ambitiösa tillväxtplaner och rädds inte att öka skuldsättningsgraden. Det berättar vd Sverker Källgården, Veckans börsprofil, som sedan första juni tagit sig an sitt andra raka börs-vd jobb i fastighetssektorn efter tiden i samma roll på Cibus.

Vi gillar även Swedish Logistic Property (börskurs SLP) som även de har en låg belåningsgrad med potentiellt investeringsutrymme framöver. Det är ett Erik Selin-bolag som också har en yield nära sex procent. Det som är särskilt intressant med SLP är att de även köper byggnader som kan ha någon “skavank” som med mindre investeringar ofta kan öka kassaflödena.

5. Vad tycker du är viktigt att förstå när man analyserar fastighetsaktier om man jämför med andra sektorer på börsen?

ANNONS

För det första skilj på börskurser och bolagens fundamentala prestation, det är viktigt. I grunden är det här en stabil sektor även i dåliga tider även om aktiekurserna kan röra sig upp och ned. För det andra är inflation egentligen nånting bra för den här sektorn för det leder ju till stigande hyresintäkter.

Inflation är egentligen nånting bra för fastighetssektorn

När inflationen däremot på kort sikt stiger från noll till tio procent på kort tid blir det såklart problematiskt men om vi har en inflation som ligger och taktar på 2-3 procent så är det bra. Slutligen är det såklart bra med ränteräkningar men egentligen behövs det inte fler sänkningar för att fastighetssektorn i stort ska frodas. Den klarar sig superbra med en ränta på den här nivån som råder nu. Vi är alltså inte beroende av fler räntesänkningar.

Läs mer:

Veckans börsprofil: Börschefen om bolagen som knackar på dörren – Dagens PS

Veckans börsprofil: Toppförvaltaren om börsen 2025 och nya livet – Dagens PS

Läs mer från Dagens PS - vårt nyhetsbrev är kostnadsfritt:
David Ingnäs
David Ingnäs

Bevakar börs, finans och sparande på Dagens PS. Skriver om både svenska och utländska aktier och marknadsplatser. Bevakar såväl små som stora företag med särskilt fokus på investeringstrender som påverkar breda grupper av sparare. Håller ett särskilt öga på snacket på finanstwitter.

David Ingnäs
David Ingnäs

Bevakar börs, finans och sparande på Dagens PS. Skriver om både svenska och utländska aktier och marknadsplatser. Bevakar såväl små som stora företag med särskilt fokus på investeringstrender som påverkar breda grupper av sparare. Håller ett särskilt öga på snacket på finanstwitter.

ANNONS
ANNONS

Senaste nytt

ANNONS