Rekorddyra fastighetsaktier - läge att sälja

En del av förklaringen stavas Riksbanken som köper företagsobligationer och på så sätt minskar upplåningskostnaden för fastighetsbolagen.

Fastighetsaktier handlas till 27 gånger kassaflödet

Nu börjar emellertid värderingen se minst sagt ansträngd ut. Enligt SEB:s beräkningar handlas nu fastighetsbolagens kassaflöde till 27 gånger. Så högt har aldrig kassaflödet tidigare värderats.

Snittet sedan 1997 har legat på 16 gånger. Kassaflödet är det som investerarna har att luta sig mot om inte värdestegringar infaller.

Räntan har ändrat riktning

Den höga värderingen här och nu är överraskande av flera skäl. Efter att räntan har fallit under 30 år så talar det mesta för att riktningen nu är uppåt. I år har tioårsräntan stigit med 0,3 procentenheter.

Det påverkar avkastningskravet som ligger till grund för värderingarna av fastighetsaktier. Värdestegringarna, som varit legio de senaste decennierna, kan alltså förbytas till fastighetsnedskrivningar.

Tecken på hyressänkningar

Det är osäkert hur kontorshyrorna kommer att utvecklas i spåren av nya arbetsrutiner. Även om branschen inte vill kännas vid någon nedgång så finns det indikationer och nytecknade avtal som pekar på motsatsen.

Det går i alla fall inte uppåt. Hyressänkningar påverkar såväl fastighetsvärderingarna som kassaflödet.

Refinansiering dyrare

Att i det perspektivet betala rekordnivåer för kassaflödet är utmanande. När Riksbanken väl reducerar obligationsköpen, vilket Riksbanken kommer att göra, lär refinansieringen av obligationslånen bli dyrare för fastighetsbolagen.

Dags att kliva av

För de lyckliga fastighetsinvesterare som varit med sedan 1990-talet kan det vara klokt att tacka för resan och reducera exponeringen.

Relaterade artiklar:

Fara för börsen – allt fler höjningar av räntan väntas. Dagens PS

Enorm värdeökning – dags att vikta om portföljen. Dagens PS